Погода
56.99 64.15
11 Июня 2014

Страховка решит проблемы дольщиков

 Страховка решит проблемы дольщиков

 

В рамках завершившейся на прошлой неделе выставки «Ярмарка жилья» состоялась конференция «Как застройщику остаться законопослушным», организатором которой стал еженедельник «Юг Times». 

На мероприятии обсудили происшедшие изменения в федеральном законодательстве, которые действуют с начала 2014 года. Также в фокусе внимания участников конференции оказались последствия внесенных в законы корректив - как для покупателей жилья, так и для компаний, работающих на рынке недвижимости.

Активное участие в конференции, инициатором и генеральным партнером которой выступила компания «СпецСтройКубань», приняли представители всех тех структур, которые так или иначе задействованы в строительстве и продаже жилья. Среди них были руководители кредитно-финансовых и страховых учреждений, девелоперов и общественных организаций, защищающих интересы дольщиков.

Олег Жарко:

- 1 января 2014 года вступили в силу поправки в закон
N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которые обязывают застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками.
В связи с этим возникает несколько вопросов. Сегодня мы поговорим о ключевых их них.

Как повлияют изменения в законодательстве на стоимость квадратного метра жилья и какова будет цена страховки для застройщиков? Что будет входить в эту стоимость? Как будет выглядеть эта процедура? Как изменения отразятся на рынке жилья в целом и в частности у нас в Краснодарском крае?

 

Виктория Рудакова:

- Мы все знаем, что 30 декабря 2012 года был принят Федеральный закон 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он, в частности, внес коррективы в законы 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», 122-ФЗ «О государственной регистрации». Все эти изменения вступили в силу с 1 января 2014 года.

В статью 12.1 закона об участии в долевом строительстве внесли поправки, которые гласят, что «исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться одним из следующих способов: это поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору».

В соответствии со статьей 15.1 исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка, но закон определяет для кредитных организаций ряд требований: наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком РФ и в которой указано право выдачи банковских гарантий, осуществление банковской деятельности не менее пяти лет, наличие уставного капитала - не менее 200 миллионов рублей и собственных средств в размере не менее одного миллиарда рублей и так далее.

Также статья 15.2 устанавливает и страхование гражданской ответственности. Застройщик в порядке и на условиях, которые установлены настоящим федеральным законом, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

На этом моменте хочется заострить внимание, потому что существует ряд приостановок государственной регистрации по причине того, что застройщик в договоре страхования указывает срок не передачи, а ввода. Договор считается исполненным с момента передачи объекта. Поэтому страхование должно длиться вплоть до этой даты.

Страхование ответственности застройщика возможно двумя способами: либо путем участия его в обществе взаимного страхования застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования, либо путем заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании.

Как я уже говорила, Центробанк отслеживает деятельность кредитных организаций, то же самое касается и страховых компаний. К ним предъявляются требования, которые содержатся в статье 15.2: осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие собственных средств в размере не менее 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей и так далее. Эти требования относятся только к страховым организациям, но не к обществу взаимного страхования гражданской ответственности.

При регистрации застройщиком первого договора долевого участия нами направляются сведения в Управление по надзору в области долевого строительства о том, что зарегистрирован договор с первым участником.

 

Евгения Абрамкина:

- Все это - те требования, которые регламентированы внесенными в закон коррективами. Как выглядит ситуация на практике? Какова статистика этого года по договорам?

 

Виктория Рудакова:

- С начала 2014 года обеспечено страхование по 281 договору долевого участия.

 

Александр Денисов:

- Отслеживаете ли вы ситуацию - договор заключается на одну квартиру или на весь дом?

 

Виктория Рудакова:

- Первый договор регистрируется с физическим лицом, которое покупает квартиру, застройщик может застраховать как весь дом сразу и принести нам договор страхования на все жилые помещения, так и одну квартиру.

 

Александр Денисов:

- У строителей проблем больше, чем кажется со стороны, потому что сегодня приносят в Росреестр документы, вы зарегистрировали, и застройщик с этим свидетельством идет получать кредит. И это делается повсеместно, что является грубейшим нарушением закона 294-ФЗ, который дополняет 214-ФЗ, потому что документ предусматривает страхование 100% жилья. Никто этого сегодня не делает и не хочет понять, что по окончании полугодия будет прокурорская проверка. Вот тогда возникнут серьезные скандалы, а мы хотим это упредить. Поэтому рекомендуем всем членам Союза строителей Кубани страховать всю площадь дома сразу, под 0,6-0,8% на весь период строительства.

 

Олег Жарко:

- Спасибо за ваши комментарии, а сейчас я передаю слово Эдуарду Кузнецову.

 

Эдуард Кузнецов:

- Действительно, проблема есть, если говорить о страховании дома или отдельно взятой квартиры. Когда страховая компания выдает полис, кто становится выгодоприобретателем - застройщик или дольщик, который страхует себя от рисков, которые могут возникнуть при неисполнении обязательств застройщиком? Если застрахуем весь дом, то от чего и кого тогда защищаем? Поэтому в данном случае, наверное, правильно заключать договор долевого участия, где выгодоприобретателем становится потребитель, интересы которого представляет страховая компания.

Остановлюсь на тех вариантах, которые предлагает закон по обеспечению обязательств перед инвесторами. Их три: с помощью поручительства банка, страхование гражданской ответственности и вступление в общество взаимного страхования. Предлагаю подискутировать, что сегодня выгодно и как складывается ситуация на рынке. В первом квартале мы увидели, что страховые компании не торопятся работать по этому виду страхования, потому что непонятно, как контролировать бизнес застройщика, где перестраховывать эти риски.

По закону сегодня срок поручительства банка должен покрывать период строительства, а это около 4 лет, но ставка поручительства банка составляет 2% годовых, то есть за 4 года за гарантию придется отдать порядка 8%. В России всего порядка 900 банков, и только 30% попадают под требования, предусмотренные законом. Проблема в том, что это в основном крупные банки, неизвестно, захотят ли они разделить с застройщиком риски. Если захотят, то смогут ли они это делать так оперативно, как нужно застройщику?

По сравнению с банковской гарантией оформить договор страхования гораздо проще и стоимость существенно ниже. Хотя требования к страховым компаниям также существуют, и они достаточно жестки. Бизнес застройщика представляется страховщикам непрозрачным, что препятствует установлению четких тарифов. Кто-то готов страховать по разумным тарифам, но только узкий круг аффилированных застройщиков.

Еще один вид обеспечения обязательств - членство в обществе взаимного страхования. По сути создается страховая компания в форме некоммерческого парт-
нерства, осуществляющая только один вид страхования для своих членов. Такие примеры уже есть в РФ. Условия, на первый взгляд, более лояльные, однако не все так просто. Основной минус членства - солидарная ответственность по обязательствам. Вступительный взнос для желающих попасть в общество - 500 тысяч рублей.

Могут существовать еще серые схемы, потому что рынок не сложился и находится в начальной стадии. Но любая информация о том, что застройщик использует в работе нелегальные схемы, становится достоянием гласности в короткий промежуток времени, и безу-
пречная репутация строительной компании может быть подорвана.

 

Виктория Рудакова:

- Только что удалось уточнить данные: по договорам поручительства с начала года зарегистрировано 7,4 тысячи договоров, по страхованию - 281 за первые четыре месяца, за май - 163 договора.

 

Евгения Шумейко:

- Наша организация достаточно молодая, создана в августе прошлого года именно для работы по содействию взаимоотношениям между участниками долевого строительства. Мы поддерживаем стратегию муниципальной власти по борьбе с самостроем и серыми схемами. Когда начались разговоры про этот закон, поступало очень много звонков с просьбой проконсультировать, прокомментировать и так далее. Мы не первый раз обсуждаем страхование и риски, и ситуация, на мой взгляд, здесь двоякая.
С одной стороны, хочется все перестраховать, но когда к нам обращаются дольщики, мы им всегда говорим о том, что при вложении денежных средств в долевое строительство его участник становится так называемым инвестором. Каждый из дольщиков должен отдавать себе отчет, что он рискует.

 

Евгения Абрамкина:

- Вопросов возникает множество. Но ответов на них нет. Поэтому мы совместно с депутатами кубанского парламента решили обратиться в Государственную Думу и правительство, с тем чтобы закон приостановить и доработать. Нас не услышали.
И вот прошло полгода, но, как я понимаю, ответов больше не стало. Скажем, до сих пор непонятен механизм выплат страховки в случае нарушения обязательств. Необходимо создать документ и инициировать дополнительное внесение в закон поправок и их рассмотрение. Потому что, по моему мнению, сейчас всем нам приходится работать по очень сырому документу.

Вижу интерес участников круглого стола к этой проблематике и понимаю, что нужно организовать еще одну встречу - с максимально большим представительством компаний-застройщиков.

Анастасия Володченкова

Фото: Константин Семенец


Читайте также:

«Эконом» - самый перспективный

«Эконом» - самый перспективный

Разразившийся в стране кризис укрепил позиции жилья как наиболее выгодного объекта для капитализаци...
Альтернатива для ипотеки

Альтернатива для ипотеки

На рынке недвижимости Краснодара появился новый финансовый инструмент, который позволит обойтись без...
Прекрасное далеко: на ПМЖ за город

Прекрасное далеко: на ПМЖ за город

Массовое строительство в пригороде или за чертой Краснодара может приблизить решение традиционно ост...
Переплачивать кубанцы не готовы

Переплачивать кубанцы не готовы

Зато это делают иногородние покупатели, продолжающие активно инвестировать в строящееся в регионе жи...
 За квартирой без очереди

За квартирой без очереди

В Краснодаре с успехом прошла третья городская выставка «Ярмарка недвижимости». Ее инфоп...
Новая выставка. Новые возможности

Новая выставка. Новые возможности

С 17 по 19 октября в ВЦ «КубаньЭкспо» пройдет третья «Ярмарка жилья».На выст...
11:29 «Краснодар» дома с разгромным счетом 4:1 проиграл «Спартаку» 11:07 В Краснодаре завершился фестиваль православных фильмов «Вечевой колокол» 10:24 Бизнес-форумы — один из факторов развития экономики Кубани 16:06 В частном доме в пригороде Краснодара взорвался газ 15:51 Барьеры падают, рейтинги растут 15:25 Владимир Виневский: «Мы не лакируем нашу статистику, от людей ничего не скрываем» 13:00 Испеченный в Сочи хачапури внесли в Книгу рекордов России 12:41 В Краснодаре наградили призеров фестиваля «Вечевой колокол» 12:25 В Дивноморском разобьют новый сквер 12:06 Для центра Краснодара разработают архитектурную концепцию